金融产品“试水”酒店业

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  经营性物业抵押贷款”在三亚累计发放贷款16亿元——金融创新产品“试水”三亚酒店业 

  世界品牌酒店云集三亚,与之相关的银行业务也随之兴旺。一项名为“经营性物业抵押贷款”的金融创新产品已经在三亚各商业银行 
广为推行,近两年来向三亚星级酒店累计发放贷款16.05亿元。 

  多家银行行长对海南日报记者表示,类似金融创新产品在三亚的良好运行,说明了三亚信贷市场的产业特征。同时,各商业银行的总 
行都在拭目其成功经验,以便更广泛地进行推广。 

  外资银行取道三亚 

  一年前开始盛传外资银行进军三亚的细节,在港资东亚银行对三亚凯宾斯基度假酒店的贷款中得到证实。 

  据有关人士透露,三亚凯宾斯基度假酒店建设期获得了中国农业银行的开发性贷款。酒店营业后,东亚银行介入,以酒店物业为抵押 
物,对其发放经营性物业抵押贷款,与之置换开发性贷款。 

  “经营性物业包括完成竣工验收并投入商业运营,经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公房 
,如商务办公楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等。”三亚农行一工作人员介绍。 

  “与开发贷款相比,经营性物业抵押贷款有许多优势,如酒店的经营状况已经看得到,团队的管理水平显现了,抵押物也实实在在了 
,因此风险比较小。”各商业银行一致认为。 

  但触动三亚内资银行的,还是东亚银行大胆的行为。“不是说我们不了解经营性物业抵押贷款这个品种,但在国内,它一直以来都属 
于限制发展的范畴。直到近两年才开始小心翼翼地试行。”一位不愿透露姓名的行长解释:“外资银行进入三亚,传统市场业务没有 
优势,所以取道金融创新产品。也正是东亚银行的做法,促进了内资银行的进一步开放,加剧了银行业务的竞争。” 

  内资银行二轮竞争 

  当下三亚高星级酒店的表现如何呢?市场普遍认为:入住率较高,现金流充裕,淡旺季均卖座,前景看好,所有这些特征备受银行追捧 
。商业银行先是跻身这些酒店开发贷款,不成功也不气馁,依然保持友好联络,为酒店建成营业后的第二轮竞争中埋下伏笔。 

  “经营性物业抵押贷款的期限可以更长,用途也更加广泛。”据行长们介绍,三亚的星级酒店获得经营性物业抵押贷款后,一般有三 
种用途,一种是置换前期的开发性贷款;二是归还股东的借款;三是用于本酒店的扩建、装修、改造。 

  据有关方面透露,三亚多家高星级酒店申请并获得了经营性物业抵押贷款。除建行外,三亚各商业银行均有涉及。 

  三亚银监分局副局长张权跃认为,现在不仅银行要选择企业,企业也可选择银行。若另一家银行的服务更好,价格更优惠,某酒店由 
经营性物业抵押贷款置换开发贷款时,即可变换银行。 

  据业内人士透露,通过一次经营性物业抵押贷款授信业务,银行还可获得较高的综合收益。一是酒店管理公司将其所有账户移至这家 
银行营业部;二是在酒店装上某银行的自动取款机,间接提升了银行服务形象、加快其业务发展;三是其他由贷款衍生的零售业务如代 
销保险、代发工资、信用卡发放、POS机安装等业务,也将为这家银行带来较高的中间业务收入。 

  海南交通银行一位高管透露:“鉴于海南建设国际旅游岛的大背景,以及三亚酒店经营的良好表现,交总行已明确表态,海南试点经 
营性物业抵押贷款还将配套更多优惠政策。” 

  监管机构客观应对 

  “虽然非议不少,但我们总体上是持鼓励的态度。”对经营性物业抵押贷款的发展,三亚人行相关人士如此认为。 

  学界普遍认为,经营性物业抵押贷款加快了业主的资金回笼,增加了金融的杠杆率,加速了资金的流通,是中国金融改革的方向。但 
在操作过程中,当前还存在不少问题。 

  首先从用途上说,置换前期开发贷款和归还股东借款两项,在监管上打了个擦边球,很难做到专款专用。其次,从评估的角度,也很 
难做到客观公正。 

  以三亚某酒店为例,前期开发贷款3亿元,经营性物业抵押贷款却贷了6个亿。信贷关系转移后,酒店价值翻了一倍。“那下次评估是 
不是就可以值12个亿了呢?”有关监管人士质疑:“开发贷款只需3亿元,剩下的3亿元肯定不是用在置换上了,那么又用去哪里了呢?  ” 

  “但就目前的情况而言,三亚各商业银行发展经营性物业抵押贷款的总量还不大,范围不太广,置换的比例也不高,基本做到专款专 
用。”该监管人士表示,相对而言,外资银行和异地银行在经营性物业抵押贷款上的监控要更加难一些。“只要不是一哄而上地放贷 
,尤其不得用于炒股、期货投机等禁止类项目,经营性物业抵押贷款在三亚酒店业的经验值得总结和推广。” 

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